两种还款差在哪
等额本息每月还一样多，前期还的大多是利息；等额本金每月递减，前期压力大但总利息少。一句话：手头紧选本息，想省利息选本金，没有 universally 最优，只有适不适合你。
提示：银行默认推荐等额本息，因为总利息更高，签字前先自己算一遍差额。
100 万 30 年实例测算
按 3.8% 利率算：等额本息月供约 4660 元，总利息约 68 万；等额本金首月约 5940 元、逐月递减，总利息约 57 万。两者相差 11 万，代价是首月多还 1300 元。用房贷计算器改利率年限，自己的方案当场出结果。
| 方式 | 首月月供 | 总利息 | 适合人群 |
|---|---|---|---|
| 等额本息 | 约4660元 | 约68万 | 收入稳定、手头紧 |
| 等额本金 | 约5940元 | 约57万 | 前期能扛、想省利息 |
提前还款划算吗
等额本息前几年还的几乎全是利息，越早提前还省得越多；还款过半后剩余本金不多，省的利息可能还不够违约金。决策公式：省下的利息减违约金，大于 0 就干。组合贷先还利率高的商贷部分。
注意：多数银行要求还款满 1 年、提前 1 个月申请，部分收 1-3 个月利息做违约金，申请前先问清。
LPR 降了月供跟着降吗
选浮动利率的，重定价日后按最新 LPR 加点执行，降息等于自动减负；选固定的不受影响，降息周期里吃亏。存量房贷切换过一次的人都懂：重定价周期越短，跟随降息越快。
自己动手算一遍
别信销售口算，把金额、利率、年限输进房贷计算器，等额本息、本金、公积金、组合贷逐一切换，月供明细和总利息一目了然。买房前花 10 分钟，省的是几万块。